2013年底先后举行的中共中央政治局会议和中央城镇化工作会议均提出，要制定实施好国家新型城镇化规划，加强重大政策统筹协调，各地区要研究提出符合实际的推进城镇化发展意见。我们企业家、地产商都把我们经济未来发展的动力很大程度上寄托在城镇化之上，今天我想告诉各位，我们中国城镇化已经接近尾声。
2013年12月13号，中央城镇化工作会议上李克强总理提出六个重要政策，第一，推进农业转移人口市民化。第二，提高城市土地利用率。第三，建立可持续的资金保障机制。第四，优化布局。第五，提高城镇建设水平。第六，加强对城镇化的管理。李克强总理上任之后不断提出以人为中心的城镇化，这不就是对城镇化很好的反思！
那么中央政府目前的理解是以人为中心的城镇化，可是地方政府的理解是建城、建城、再建城。各级地方政府为了拉动GDP，像疯了一样到处建成。2013年9月份发改委对12个省份156个城市做了调研发现，其中92.9%，也就是145个城市都在建新城，这145个城市当中有12个省会城市，目前建的新城是55个，平均每一个省会建4.6个新城。比如，沈阳要建13个新城区，武汉要建11个新城区。我们根据政府所发布的数据，城市人口是7.1亿，那么这些城市建了新城区可以容纳再多7.1个亿的人口，问题是谁来买？谁来住？
我们再算一笔账，中国目前在城市的农民工有2.62亿，加上他们的眷属大概4亿人目前住在城市的，如果要这4亿人来买房子，北上广深就不要讲了，三线四线城市每人的人均购房成本应该是10.1万元。而按照社科院发的研究报告显示，安置一个人需要2.6万元，这不是买房子的钱，只是生活成本，除此之外每一个人每一年还需要再投入2400块，所以4亿人口那就要投入9600亿，也就是各级政府说的，第一，除了要一次性投入10.4万亿之外，每年还要投入近1万亿。地方政府有这么多钱吗？
这一连串的地方政府对城镇化的误解必然导致一个大灾难要来临，那就是城镇化未见其利先受其害，导致严重产能过剩。目前我们13.5亿人口里面，农村户籍是8.8亿，去掉16岁以下跟60岁以上的，剩下70%是青壮年是是6.16亿。但是请记住，由于很多结婚的妇女要生孩子、照顾父母等等原因，她们不算是真正有效劳动力，所以再除上一半，也就是说只3.08亿，叫有效劳动力，通常是以男性为主，但是农村本身它有酒店、饭馆、零售业、农具、肥料各个行业都需要农村人口，因此部分人口也必须留在农村，再把这批人再减掉的话，2.62亿是一个极限了，所以未来不会有更多的人口农民工进城了。
在中国首席经济学家论坛,还有人指出了中国城镇化的弊端。
观点认为，发达国家尽管各地区间经济发展很不均衡，但区域间的居民收入差距却比较小，因为各地区间的产业发展水平是由要素禀赋决定的，必然存在差异，而地区间的公共服务和福利均等化则可以通过政府的转移支付等调控手段来实现，这就是发达国家的基尼系数普遍较低的原因。如汉堡的人均GDP和每平方公里GDP分别超出德国东北部落后地区的2倍和100倍，但两个地区的福利和人均收入水平却相差无几。由此可见，中国的城镇化战略更偏重于地区间GDP水平的均衡而非居民收入和福利差距的缩小。
他们研究发现，在过去10余年中，城市人口增长0.5倍，而城市建成区面积增加了接近1倍，很多三四城市都存在建设用地过度开发问题，城市建设空有架子却没有产业支撑，最终只能是人去楼空、当地政府负债率大幅上升。
他们最后有一个我也认同的结论，那就是无论是城镇化还是城市化，都应该是经济发展的结果而非手段，如果不遵循经济规律，过多规划区域布局，最终的结果是人口与投资的逆向流动，资源的错配和房地产泡沫的破裂，即短期发展红利造成长期萧条。
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